¿Ha tocado fondo el mercado inmobiliario español? Los expertos no se ponen de acuerdo


Es la pregunta del millón. ¿Ha tocado suelo el mercado inmobiliario español? Estados Unidos y Reino Unido, dos países que han compartido con España el boom inmobiliario y el posterior estallido de la burbuja, empiezan a ver la luz al final del túnel. ¿Seguirá España sus pasos?

Las voces al respecto están encontradas. Los expertos no se ponen de acuerdo. Hay quienes creen que los precios todavía tienen que bajar con fuerza, mientras que otros piensan que existen indicios de recuperación.

Como los colores, opiniones hay para todos los gustos. Hace una semana, la consultora inmobiliaria Aguirre Newman aseguraba que los precios de la vivienda todavía están sobrevaloradas en un 30%. En su opinión, de las 52 provincias españolas, 11 deberían bajar el precio en ese porcentaje para conseguir reactivar la venta de casas. En esta misma línea se manifestaba a finales de noviembre Morgan Stanley en un informe sobre la economía española en el que señalaba que los precios están sobrevalorados en un 10%, pese a que algunos parámetros indican que el precio de la vivienda debería tener que caer un 58% desde los máximos.

Según los ratios que ponen en relación el precio de la vivienda con los salarios y con el precio del alquiler, el precio de la vivienda "debería caer mucho más que en Estados Unidos y Reino Unido para volver a niveles adecuados".

No piensan igual en Caixa Catalunya, una de las entidades financieras que tiene actualmente más viviendas en venta. La semana pasada, la caja catalana aseguraba que la vivienda ya había tocado fondo.

Tras más de dos años de caídas desde los máximos, los precios no han dejado de caer, aunque se han frenado los descensos. Desde diciembre de 2007, la caída roza el 20%. En Estados Unidos, por poner el porcentaje en perspectiva, el mercado inmobiliario tocó fondo a principios de 2009. Los precios acumularon caídas del 20% desde los máximos -algunos expertos hablan de un 40%-. Aunque los últimos datos muestran mejoras en la evolución de precios en los dos últimos trimestres, algunos expertos todavía se muestran bastante negativos en Estados Unidos. Aseguran que todavía están cayendo y que sólo han experimentado el 80% del descenso total. "Si eres promotor dedícate a otra cosa. Durante los próximos tres o cinco años no hay nada que hacer", explica uno de ellos.

De vuelta a España, HSBC se sitúa del lado de los optimistas. Cree que el negocio residencial español alumbra una posible recuperación, pero con matices muy diferentes. Según un informe del economista Madhur Jha, en el caso de la Península, la caída de los precios se ha suavizado y la concesión de hipotecas se ha recuperado levemente, por lo que HSBC se atreve a apuntar a una estabilización de un mercado “tambaleante”, dado que otros indicadores, por el contrario, siguen cayendo en picado y batiendo records negativos.

Las perspectivas para determinar el ajuste de precios en el mercado español apuntan todavía a un largo periodo a causa de distintas rigideces estructurales, según HSBC.

Síntomas de recuperación en las inmobiliarias

Ahora, los expertos buscan señales de reactivación en las inmobiliarias españolas. Como Colonial, que el pasado viernes comunicaba que Goldman Sachs, uno de sus bancos acreedores, ha vendido la deuda que tiene con la empresa a los fondos de inversión Colony Capital y Orion Capital, “uno de los primeros indicadores de que el mercado inmobiliario española podría estar cerca de tocar suelo”, recogía ayer The Wall Street Journal.

Uno de los puntos de este plan de refinanciación pasa por convertir un tercio del pasivo (unos 1.640 millones de euros) en acciones de la sociedad mediante una ampliación de capital con derecho de suscripción preferente. De esta forma, se ampliaría el abanico de bancos accionistas de la empresa, actualmente ya controlada en un 24% por un grupo de bancos y cajas liderados por 'La Caixa' y Banco Popular.

Para los analistas, Colony y Oriol recibirán a cambio acciones con descuento que se transformará en beneficio si las acciones de Colonial se aprecian. “Confían en Colonial y en la recuperación del mercado español”, aseguraba al diario un responsable de CB Richard Ellis quien, no obstante, advierte de que la recuperación podría ser larga.

Los títulos de Colonial cotizan actualmente en torno a 18 céntimos de euro y se han movido en un rango entre 11 y 24 céntimos en las últimas trece semanas. La compañía llegó a cotizar por encima de cinco euros a principios de 2007.